Phương án của Bộ Xây dựng với đề xuất sở hữu chung cư 50 năm

Mới đây, Bộ Xây dựng cho biết tùy theo chất lượng của từng chung cư mà thời hạn sử dụng sẽ khác nhau có thể là 50, 70 hoặc lâu nhất là 80 năm. Thông tin từ Bộ Xây dựng đã gây ra nhiều ý kiến ​​trái chiều, nhưng từ bài học kinh nghiệm trong việc cải tạo, bảo trì chung cư, nhà tập thể cũ, các chuyên gia cho rằng đề xuất trên là phù hợp với thực trạng quản lý nhà ở của Việt Nam.
 

Đề xuất hai phương án cho thời hạn sở hữu chung cư
 

Cụ thể, Bộ xây dựng đã đề xuất hai phương án về thời hạn sở hữu chung cư và được chính phủ chấp nhận(tại Tờ trình số 53/TTr-CP ngày 28/3/2022). Trong đó: Phương án 1 hoàn thiện quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng.

Phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về đề xuất này, Bộ Xây dựng cho biết hiện đang có nhiều ý kiến ​​trái chiều. Bên cạnh những phản hồi tích với đề xuất của Bộ Xây dựng, cũng có nhiều ý kiến ​​băn khoăn vì không rõ quy định sở hữu mới này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến quyền lợi của chủ sở hữu trong tương lai.

Đề xuất thời hạn sở hữu chung cư

Cụ thể hơn, vấn đề thừa kế hoặc để lại tài sản cho con cháu khi chung cư hết thời hạn sử dụng thì người dân sẽ được giải quyết như nào? Thậm chí, có ý kiến ​​lo ngại rằng người dân đang chuyển sang mua nhà vĩnh viễn thay vì mua chung cư do tâm lý muốn sở hữu lâu dài tài sản bất động sản.

Theo Bộ Xây dựng, việc đề xuất sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư nêu trên dựa trên nhiều cơ sở, cả về yêu cầu trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, liên quan đến tài sản và đời sống của nhiều người, trên cơ sở thực tế những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện chủ trương cải tạo, xây dựng lại công trình hiện nay và có tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới.
 

Cụ thể phương án 1: Thời hạn sở hữu chung cư
 

Đối với phương án 1, Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định trên cơ sở theo dõi thời gian sử dụng của nhà chung cư tại Việt Nam và một số nước khác.

Thứ nhất, căn cứ vào đặc điểm chung cư là công trình lớn điển hình, nhiều người dân sinh sống, theo thời gian công trình sẽ xuống cấp, không còn đảm bảo an toàn cho người dân sinh sống.

Do đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra, đánh giá chất lượng khi chung cư hết tuổi thọ sử dụng và theo quy định của pháp luật dù khi chưa hết tuổi thọ mà công trình đã xuống cấp thì cũng sẽ ngừng sử dụng. Đây là trường hợp công trình không còn bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản của chủ sở hữu, chủ đầu tư phải phá vỡ và xây dựng lại.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cho rằng, khi nhà chung cư hết tuổi thọ thì quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà chung cư cũng bị chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế.

Thứ hai, đánh giá về tình trạng tu bổ, cải tạo chung cư cũ thời gian gần đây, Bộ Xây dựng cho biết, nhiều chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến chất lượng chung cư và an toàn tính mạng, tài sản của người dân.

Nhưng việc di dời rất khó, phải phá bỏ và xây dựng lại. “Vì người dân cho rằng quyền sở hữu nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do chủ sở hữu quyết định, mặc dù pháp luật dân sự quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đó thuộc về chủ sở hữu, chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến tài sản của các chủ sở hữu khác, đặc biệt là các nhà liền kề bất động sản ”, Bộ Xây dựng cho biết.

Bộ xây dựng nhận định, hiện nay bên cạnh việc phát triển các chung cư mới để đáp ứng nhu cầu của người dân, trong tương lai cũng cần xem xét tính đến niên hạn sử dụng và chất lượng của các chung cư xây trước không còn đảm bảo an toàn.

Chung cư không còn đạt tiêu chí sẽ bị loại bỏ và xây lại 

Thứ ba, Bộ Xây dựng đưa ra quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư vẫn đảm bảo quyền lợi của người dân sinh sống tại nhà chung cư. Bởi trong các kiến ​​nghị chính sách trên, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất những tình huống cụ thể cần xử lý.

Theo đó, người dân vẫn được thực hiện các quyền mua bán, tặng cho, thừa kế tài sản trong quá trình sở hữu nhà chung cư. Sau khi kết thúc thời hạn xây dựng, nếu kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư vẫn đảm bảo an toàn thì chủ sở hữu tiếp tục được cấp giấy phép theo thời hạn quy định tại kết luận thanh tra của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp nhà chung cư cần phá dỡ, xây dựng lại thì xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư và người đang sở hữu nhà chung cư vẫn có quyền tái định cư tại vị trí cũ mà không phải di chuyển chỗ ở.

Thứ tư, Bộ Xây dựng cho rằng đề xuất chuẩn hóa thời hạn sở hữu của nhà chung cư phù hợp với thời hạn sử dụng của nhà chung cư không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có tuổi thọ 50-70 năm.

Hiện nay, theo Luật Xây dựng, tuổi thọ của công trình được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế kiến ​​trúc (tuổi thọ thiết kế) và tuổi thọ sử dụng thực tế. Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được ghi rõ trong hồ sơ thiết kế và các tài liệu liên quan (tùy từng công trình cụ thể có thể từ 50-70 năm hoặc hơn). Khi hết tuổi thọ, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra, đánh giá chất lượng công trình để tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ, xây dựng lại. Do đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể là 50 năm, 70 năm, hoặc hơn 80 năm, 90 năm ... tùy thuộc vào chất lượng công trình.